Лифт неисправен, отопление отключается, хотя за окном температура понижается, в окна дует… Если квартиру больше нельзя использовать в соответствии с договором, квартиросъемщикам разрешается снизить арендную плату. А когда недостатки существенные, то лучше все-таки воспользоваться этим правом. Правда, существуют важные правила, которые следует соблюдать, чтобы избежать риска расторжения договора без предварительного уведомления со стороны арендодателя. Ответим на самые важные вопросы.
Когда снижение арендной платы оправдано?
Квартиросъемщик имеет право снизить арендную плату, если в квартире обнаружен серьезный дефект. То есть пользование квартирой стало иметь существенные недостатки, не соответствующие договору.
Что такое серьезные недостатки?
Капающий кран к ним точно не относится. Должны быть вещи, которые оказывают существенное влияние на использование квартиры. Например, отказало отопление зимой, появилась плесень, неисправны сантехнические устройства, шум в многоквартирном доме или даже строительный шум в здании являются признанными причинами снижения арендной платы.
Должен ли арендодатель нести ответственность за дефекты?
Даже если арендодатель не является причиной возникшего дефекта и не может на него повлиять, он несет ответственность за его устранение. Это касается даже шума в доме от громких вечеринок или ссор соседей. В этом случае арендодатель должен вмешаться и устранить дефект. В противном случае пострадавшие квартиросъемщики точно могут снизить арендную плату.
Что делать, если решено снизить арендную плату из-за недостатков?
Сначала, квартиросъемщик должен немедленно сообщить о дефекте или неисправности арендодателю, как только он его обнаружит. И попросить арендодателя все устранить и привести в надлежащее состояние. Надежнее, кстати, делать это в письменном виде.
Если арендодатель не отвечает на ваши претензии в течение разумного периода времени, вы можете уменьшить ежемесячную арендную плату. По данным Федерального суда (Bundesgerichtshof), в качестве основы для расчета снижения арендной платы используется плата, включающая отопление (Warmmiete). Арендная плата может быть снижена в период с момента обнаружения ущерба до его устранения.
Надо ли сообщать о снижении арендной платы?
Можно просто снизить арендную плату, не сообщая об этом арендодателю. Но в целях собственной безопасности рекомендуется при сообщении о дефекте уведомить арендодателя о том, что, если недостаток не устранят, то арендная плата будет снижена, и указать на какую сумму.
Но, возможно, будет разумнее продолжать платить согласованную ежемесячную арендную плату в течение определенного времени, но указать про оговорку о снижении (Vorbehalt der Mietminderung). Это оставляет вам возможность исправить ситуацию, если установлена слишком высокая сумма, или арендодатель подаст на вас в суд.
Надо ли менять постоянное поручение для перевода арендной платы?
В принципе поменять постоянное поручение (Dauerauftrag) в банке следует немедленно после отправленного арендодателю уведомления. Если полная арендная плата продолжает вноситься, несмотря на то, что дефект все еще существует, квартиросъемщик не сможет потребовать возврата уплаченной арендной платы, если не было оговорки. Но если квартиросъемщик при сообщении о недостатке сразу заявляет, что он платит полную арендную плату только с оговоркой, то потом он сможет сократить арендную плату задним числом.
На какую сумму можно снизить арендную плату?
Размер снижения арендной платы, как правило, зависит от степени ухудшения договорного использования. Чем больше ограничений на нормальное проживание, тем больше можно снизить арендную плату.
Есть несколько судебных решений, на которые могут ориентироваться квартиросъемщики. В соответствии с этим, например, арендная плата может быть на 100 процентов меньше, если зараженное плесенью помещение значительно влияет на здоровье. Поломка отопления может оправдать снижение на 70 процентов. За установку строительных лесов на фасаде суд утвердил десятипроцентный вычет.
Очень полезны могут быть консультации специалистов при оценке уровня снижения арендной платы. Например, можно обратиться в Mieterverein. Квартиросъемщики часто устанавливают действительно снижают плату на слишком высокую сумму. Тогда появляется риск возникновения правового спора с арендодателем. И очень важно помнить о том, что снизить арендную плату можно только на тот период, в течение которого существует дефект. Если, например, отопление отключится на четыре дня, арендная плата может быть снижена только на эти четыре дня.
Что произойдет, если слишком снизить арендную плату?
Если снижение арендной платы слишком велико, может случиться так, что необоснованно удержанные суммы в общей сложности превысят арендную плату за два месяца. А если задолженность по арендной плате составляет более двух месяцев или если она повторяется в течение нескольких месяцев, квартиросъемщику грозит расторжение договора без предварительного уведомления.
Поэтому квартиросъемщикам следует всегда серьезно относиться к письмам от арендодателя, когда он требует вернуть неправомерно удержанную арендную плату. Если уведомление о расторжении договора будет законным, то оно вступит в силу. И вы можете потерять свою квартиру.
Может ли арендодатель не признать снижение арендной платы?
Поскольку вам не нужно писать заявление на снижение арендной платы, то вы имеет право снизить арендную плату самостоятельно, и арендодатель не может отказать в снижении. Но обе стороны, конечно, могут спорить о том, оправдано ли снижение арендной платы в целом и приемлема ли сумма снижения. В этом случае квартиросъемщику важно не допустить, чтобы задолженность по арендной плате стала основанием для расторжения договора. И все-таки, несмотря на этот риск, квартиросъемщики не должны отказываться от своего права на снижение арендной платы в случае обнаружения дефектов в квартире. Свои права нужно уметь отстаивать.
Foto: andrei310 / depositphotos.com
