Аренда имеет свои преимущества. Но иногда возникают неприятности. Например, если вам не повезет, то придется освободить квартиру против своей воли. Это слово страшит всех квартиросъемщиков – Eigenbedarfskündigung. То есть вас просят освободить квартиру, потому что она нужна для личного пользования арендодателя. В последнее время читатели очень часто задают вопросы о том, когда разрешено расторжение договора о найме по этой причине, а когда нет.
Разберемся, что же следует учитывать, если пришло неприятное письмо о расторжении арендного договора.
У многих действительно не возникает сомнений в том, что аренда имеет огромные преимущества перед владением недвижимостью. Во-первых, не нужно брать на себя никаких обязательств, пока снимается жилье. А вдруг новая работа, новый город? Тоже без проблем, в договоре аренды указан только трехмесячный срок его расторжения.
Иногда можно арендовать и отдельный дом с садом и батутом для детей. Ведь в конце концов, все равно за все крупные (и дорогостоящие) ремонты отвечает арендодатель, а вы ведь только снимаете и можете спокойно сидеть и наблюдать за работой строителей издалека.
Но иногда можно в один момент лишиться иллюзий о беззаботной жизни квартиросъемщика. Домовладелец заявляет, что квартира понадобится ему самому. И тогда следует письменное уведомление о расторжении арендного договора. И вам необходимо искать новое жилье.
Жилищные компании или частные арендодатели?
Поэтому, возможно, крупные жилищные товарищества с тысячами квартир не такие уж неприемлемые варианты. По крайней мере, там вы защищены от выселения из-за личного пользования. Хотя с частными арендодателями можно проще решить многие проблемы.
Но над вами всегда висит дамоклов меч, что появится близкий родственник и захочет воспользоваться квартирой, и это несмотря на то, что квартиросъемщики в остальном очень хорошо защищены законом. Когда нет необходимости в использовании квартиры в личных целях, то договоры аренды не могут быть расторгнуты, если квартиросъемщики выполняют свои обязательства и, прежде всего, своевременно вносят арендную плату.
Но владельцы домов или квартир могут осуществить свое право пользования, если у них самих или их близких родственников возникла необходимость пользоваться этим жильем. К близким родственникам относятся братья и сестры, родители и дети владельцев.
Три факта про Eigenbedarfskündigung
Существует три факта о прекращении действия арендного договора в целях личного пользования сдаваемого жилья. Многие, скорее всего, о них еще не знают, но они важны, если вы задаетесь вопросом, допустимо ли будет такое расторжение договора.
Составные семьи всегда могут заявлять о личных потребностях. Правило, согласно которому личные потребности могут быть заявлены в отношении собственного ребенка, также применимо к небиологическим детям в периоды сложных семейных отношений. Это тот случай, когда владелец квартиры состоит в браке с партнером, у которого есть ребенок от предыдущего брака. Однако это применимо и в случае, если пара не состоит в браке, но ребенок проживает в семье в течение длительного времени.
Использование квартиры в качестве второго жилья — тоже причина для личного пользования. Возможно, это может показаться странным. То есть кто-то должен съехать из квартиры, потому что ее владелец будет время от времени приезжать, например, в Берлин по работе и не захочет останавливаться в отеле? Такая ситуация имеет право на существование. Правда, есть и сложности. Владелец должен будет доказать, что квартира ему действительно нужна. Недостаточно просто заявить, что ему необходимо второе жилье. Но такое возможно и время от времени происходит, особенно в крупных городах с высококонкурентным рынком жилья.
Только преклонного возраста тоже недостаточно для того, чтобы получить разрешение на проживание в квартире в связи с тяжелыми обстоятельствами (Härtefall), а значит сопротивляться личному пользованию. Но если переезд будет представлять собой неоправданные трудности, уведомление о расторжении договора о найме в целях личного пользования недействительно. Существует множество судебных решений по вопросу о том, что представляет собой случай такого рода, то есть затруднительное положение. Но солидный возраст — это не причина тому, что с вами не могут расторгнуть договор. А вот , если у вас серьезные проблемы со здоровьем – это уже другой разговор.
Что делать, если уведомление о расторжении договора получено?
Сначала проверьте срок расторжения договора — Kündigungsfrist. Вопреки распространенному мнению, срок расторжения в этом случае такой же продолжительности, как и при обычном расторжении договора аренды. У любого, кто прожил в квартире до пяти лет, есть три месяца, чтобы съехать, при аренде сроком до восьми лет срок уведомления увеличивается до шести месяцев.
Во-вторых, стоит обратиться за консультацией. Особенно, если вы считаете, что использование жилья в личных целях предполагается ненадолго. Обязательно следует обратиться за консультацией, если вы считаете, что можете подпадать под действие положения о тяжелых обстоятельствах в связи с возрастом или болезнью и что расторжение договора для использования сдаваемого жилья в личных целях для вас не вариант. Оба случая являются сложными с юридической точки зрения, поэтому обратитесь за помощью в Mieterverein или к юристу, специализирующемуся на арендном праве.
В-третьих, действовать надо быстро. Апелляция должна быть получена арендодателем не позднее, чем за два месяца до истечения срока уведомления. При трехмесячном сроке уведомления остается всего один месяц. Однако и в этом случае важно обратиться за юридической консультацией.
Обращение в суд должно быть хорошо обдуманным
Если арендодатель остается непреклонным, зачастую единственным выходом становится обращение в суд. Но определенно следует тщательно обдумать этот вопрос, поскольку расходы могут составить несколько тысяч евро. Если в конечном итоге победит арендодатель, квартиросъемщикам придется не только съехать, но и оплатить судебные издержки, если они не покрываются страхованием правовой защиты (Rechtsschutzversicherung) или ассоциацией квартиросъемщиков (Mieterverein).
Помните, что при страховании юридической защиты арендные споры не включаются автоматически в каждый тариф.
Foto: monkeybusiness / depositphotos.com
